Механизмы ценообразования в строительной отрасли

Цена в строительстве — это стоимость единицы продукции (в денежном выражении), на создание которой необходимо затратить определенное количество труда.

Система ценообразования, сложившаяся в строительной отрасли, имеет свою специфику. Это объясняется большим конструктивным разнообразием возводимых объектов, что особенно заметно проявляется при строительстве гидротехнических сооружений.

Индивидуальный характер каждого проекта связан и с неповторяющимися условиями строительных циклов. Перечисленные факторы объясняют сложность установления единых цен на строительную продукцию. В отличие от других отраслей народного хозяйства, в строительстве цены рассчитываются на основе сметных расчетов, которые учитывают объем технологических операций, применяемые методики, единые расценки (ЕР) на некоторые виды работ. Таким образом, при определении стоимости строительной продукции применяется отдельная система формирования цен.

Сметная стоимость

Сметная стоимость лежит в основе расчетов, применяемых для определения величины капитальных вложений, размеров инвестиционных потоков, механизма формирования договорных цен, устанавливаемых на продукцию. Сметные показатели берутся за основу при определении сумм, которые будут направлены на оплату строительно-монтажных работ, на приобретение оборудования и инструмента, на аренду транспорта и спецтехники, а также на возмещение иных расходов, которые предусмотрены в сметной документации.

Смета является также главным документом, на основании которого формируются налоговые и бухгалтерские отчеты, проводится оценка эффективности деятельности строительно-ремонтных организаций. Балансовая стоимость вводимых в эксплуатацию объектов, относящихся к основным фондам (здания, сооружения, хозяйственные комплексы), определяется на базе сметных показателей. Все технико-экономические характеристики проектируемого объекта формируются на основе сметных расчетов.

Сумма расходов, заложенная в смете на строительство, называется капитальным вложением, или полной сметной стоимостью. Этот показатель включает следующие виды затрат:

• расходы на СМР (возведение домов, сооружений разного назначения);
• монтаж технических комплексов, входящих в системы автоматизированного управления технологических процессов;
• закупка оборудования (основного и вспомогательного);
• иные расходы, направленные на финансирование проектно-изыскательских и научных работ, обустройство строительной площадки, содержание руководства, повышение квалификации специалистов, подготовку мастеров.

В мировой практике строительства (в том числе и в России) принята единая схема назначения подрядчика, который выбирается по результатам конкурса — во время проведения торгов. В таких обстоятельствах структурную часть сметы формирует заказчик. Сводный сметный расчет разбивается на отдельные разделы с выделением объектов или категорий строительно-монтажных работ, которые должны выполнять подрядчики. Такая выделенная часть работ (услуг) называется в строительстве лотом.

Исходя из особенностей задания проектная организация (или сам заказчик) формирует документацию для тендера, систематизируя проектную информацию. Весь проект разбивается на отдельные разделы — лоты.

Лотом может быть как возведение отдельных строений, так и выполнение определенных видов работ (буровых, земельно-скальных, фундаментных и т.д.). Стоимость каждого лота рассчитывается на основе локальной или объектной сметы либо может представлять собой сумму сразу нескольких смет (объектных и локальных). Сумма сметных стоимостей, объединяющая все лоты, представляет собой сводный сметный расчет.

Подготовленная проектировщиком проектно-сметная документация принадлежит заказчику. При этом стоимость строительного объекта, заложенная в проекте, не подлежит разглашению и является коммерческой тайной. Подрядчик, планирующий свое участие в торгах, приобретает за умеренную цену тендерную документацию и самостоятельно определяет стоимость строительства объекта, которая является для него приемлемой.

Сопоставление вариантов тендерных предложений позволяет выбрать наиболее эффективного подрядчика, при этом главными критериями выбора являются:

• заявленная им цена и гарантии выполнения требований заказчика;
• репутация подрядной строительной компании;
• ценность технических и технологических решений;
• применяемые технологии при реализации заданий;
• качество инфраструктуры;
• финансовые показатели и варианты инвестирования.

После того как окончательные результаты конкурса определяется и будет выбран подрядчик, между сторонами (заказчиком и подрядчиком) заключается контракт на выполнение тендерного задания или работ в разрезе отдельных лотов по цене, указанной в заявке подрядчика.

Главной составляющей договора для обеих сторон является цена контракта, определяемая на паритетных финансово-экономических условиях. К моменту начала рассмотрения вопроса о договорной цене заказчик должен получить смету, рассчитанную проектировщиком в рамках проекта.

Подрядчик, передавая пакет предложений по тендеру, представляет свой механизм расчета стоимости строительства, где указывает обоснованные производственные затраты и предполагаемую прибыль. Очень редко бывает так, что заказчик и подрядчик быстро находят решение, которое устраивает обоих. Как правило, к компромиссу приходят в результате долгих переговоров, после того как подрядчик аргументированно обоснует справедливость предлагаемого им механизма формирования сметной стоимости.

После вступления в силу с 1 июля 2003 ФЗ «О техническом регулировании» за номером 184-ФЗ Госстрой России отменил нормативы СНиП 10-01-94 («Система нормативных документов в строительстве»). Применение СНиПов, не относящихся к категории технических регламентов, осуществляется исключительно добровольно, и этот момент должен быть указан в договоре подряда.

В соответствии с положениями ст. 424 ГК РФ, участники инвестиционных проектов имеют право самостоятельно рассчитывать уровень базовых цен и применять методики определения текущей сметной стоимости строительных циклов. Не попадают под действие этого закона те участники инвестиционных проектов, которые выполняют заказы государственных и муниципальных органов.

Большую важность представляет полнота информации, отраженная в сметно-нормативной базе, что необходимо для составления обоснованной сметной документации по каждому виду строительства в отдельно рассматриваемом регионе РФ.

Существующая система формирования цен и сметного нормирования в строительной отрасли включает методику МДС 81-35.2004, государственные сметные нормативы и иные нормативные показатели (сметные нормативы), которые используются для расчета сметной стоимости строительства.

Сметные нормативы — это общее определение комплекса сметных норм, расценок и стоимостей, включенных в отдельные сборники, которые действуют в рамках общей системы ценообразования и сметного нормирования в строительной отрасли.

Вместе с рекомендациями и правилами, в которых определены основные требования, они являются основой для расчетов сметной стоимости строительства.

Сметная норма — это показатель, характеризующий совокупность ресурсов (затрат труда, времени работы строительной техники, потребности в сырье, оборудовании т. п.), рассчитываемый в установленном измерителе для строительных, монтажных или иных видов работ.

Сметные нормы необходимы для определения нормативного количества ресурсов, достаточных для выполнения определенного вида работ и являющихся основой для перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормы применяются для выявления потребностей в трудовых затратах, строительной технике, материалах, сырьевых ресурсах и конструкциях, что необходимо для разработки ПОС и ППР.

Сметные нормы должны действовать в условиях, не осложненных какими-либо внешними факторами. При выполнении заданий в стесненных условиях, при повышенной загазованности воздуха, вблизи шумного оборудования, в районах со сложным климатом — к сметным нормам применяют коэффициенты, опубликованные в общих положениях, прилагаемых к нормативным сборникам.

Сметные нормы и расценки применяются на всех фазах инвестирования:

• при разработке концепции о необходимости строительства (концептуальная фаза);
• при расчете инвесторской сметы;
• на этапах подготовки и проведения подрядных торгов;
• в период действия контракта;
• во время проведения проектных работ (фаза разработки проекта);
• во время строительного цикла;
• при проверке выполненных работ и расчетов (фаза реализации проекта);
• в период эксплуатации объекта и формирования банка данных (стадия завершения проекта).

Сметное нормирование и способы определения цены

Цена строительной продукции указывается в контрактах, при этом учитываются базисные условия на рынке строительной продукции.

Сегодня действует несколько вариантов фиксирования ценовых показателей в контрактах:

• а) твердые цены — не могут изменяться в течение действия контракта;
• б) подвижные цены — допускается изменение цен в течение действия контракта;
• в) скользящие цены — применяют в контрактах длительного действия, с учетом изменения стабильности экономических условий.

Сметное нормирование — это методика определения временных затрат, трудовых, материальных, технических ресурсов, направленных на производство СМР, объединяющая технические, организационные и экономические методы.

Сметной нормой называют комплекс ресурсов, затрат времени и труда персонала, времени функционирования строительной спецтехники, потребности в сырье, материалах и др. видов работ.

Сметный норматив — это объединенный комплекс нормативов, расценок и стоимостей, представленный в отдельных сборниках. Сметные нормативы классифицируются следующим образом:

• Государственного (федерального) значения.
• Ведомственные (отраслевые).
• Территориальные (местного применения).
• Собственные нормативы предприятия.

Сметные нормативы могут быть элементными и укрупненными.

Государственные элементные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН)

ГЭСН действуют с 01.05.2002 года. Нормативы используются для определения потребности в ресурсах при реализации строительного проекта и расчета смет с использованием ресурсного метода. Они отражают средние затраты по отрасли, направленные на эксплуатацию строительной техники, внедрение технологий, организацию строительных работ.

ГЭСН применяют предприятия, использующие средства из государственного бюджета и целевых внебюджетных фондов. Строительные организации, работающие на собственном капитале, могут руководствоваться этими нормативами по своему усмотрению.

ГЭСН включают показатели:

• затраты труда рабочих в единицу времени (чел/час);
• разрядность работ;
• затраты труда машинистов в единицу времени (чел/час);
• состав строительных машин и время эксплуатации в машино-часах;
• расход материальных ценностей (в физических показателях измерения);
• расход энергоносителей.

Территориальные единичные расценки на строительные работы (ТЕР)

ТЕР на строительные работы, применяемые в субъектах РФ, предназначены для вычисления величины прямых расходов в сметной стоимости строительства. Сборники ТЕР содержат технический раздел и расценки (на измеритель конструкции или на работы). В техническом разделе в систематизированном виде изложены сведения о методиках применения расценок, правилах расчета объемов заданий и т. д. Таблицы ТЕР включают следующие показатели сметных затрат:

• прямые затраты;
• расходы по основной з/плате рабочих строителей;
• расходы, направленные на эксплуатацию строительной техники;
• расходы, связанные с закупкой материалов, оборудования и конструкций;
• расход материалов, не учтенный расценками.

Способы определения стоимости строительной продукции

Цена строительной продукции и стоимость СМР рассчитывается одним из стрех способов:

• нижний уровень цен, который определяется затратами;
• верхний уровень цен, который определяется спросом;
• оптимально возможные цены.

Методы расчета

Первый метод: «прибыль + текущие расходы». Цена в этом случае рассчитывается с помощью формулы, в которой С — расходы на производство и реализацию продукции, а R — рентабельность (исчисляется в процентах). Например, при текущих издержках в 50 тысяч рублей за штуку и рентабельности в 40 % формула будет выглядеть так: С х R = Ц. В итоге цена составляет 70 тысяч рублей за штуку.

Второй метод: «целевая прибыль». Производитель устанавливает цену, позволяющую получать желаемую чистую прибыль. При расчете также используется формула, в которой С — текущие издержки, К — инвестиции, Е — желаемая сумма прибыли.

Третий метод: «цена с учетом спроса». Расчет производится путем анализа спроса на определенную продукцию. На практике применяют один из трех способов вычисления цены:

• 1) предприятие устанавливает максимально возможную цену;
• 2) производитель рассчитывает цену так, чтобы сохранить объемы производства;
• 3) рассчитывая цену, предприятие планирует увеличить свою долю на рынке.

Четвертый метод: «средние цены». Цена устанавливается в соответствии с реальным уровнем цен на конкретную продукцию в определенном регионе.

Состав и порядок разработки строительной проектно-сметной документации

Сметная документация — обязательная составляющая любого строительного проекта. Ее разработка для сооружений индивидуального характера включает в себя два следующих этапа:

1. ТЭО (технико-экономическая документация). На этом этапе разрабатываются такие документы, как:

• сводка затрат;
• сводная смета;
• сметный расчет на научно-исследовательские, а также проектно-изыскательские работы;
• сметная стоимость строительства (ведомость).

2.Рабочая документация. В ее состав входят:

• локальные, а также объектные сметные расчеты;
• сметные расчеты стоимости строительной товарной продукции (ведомость).

Виды сметных расчетов

• Локальные сметы. Расчеты этой категории производятся на основании конструктивных чертежей строения по видам работ на каждый отдельный объект, а также физических объективных объемов работ. В свою очередь сметные локальные расчеты подразделяются на:
  • общестроительные — включают в себя земляные и отделочные работы, создание фундаментов и перекрытий, подземной части и кровель, каркаса, полов и перегородок;
  • специальные — сюда входят химические защитные покрытия, изоляция, фундаменты, под тяжелое оборудование, изоляция, приямки и каналы;
  • внутренние инженерные — канализация, водопровод, вентиляция и отопление, электроснабжение, освещение, слаботочные сети;
  • монтажные работы — учитывается прокладка трубопроводов, приобретение и покупка, монтаж оборудования, а также многое другое.
• Объектные сметы. В сметных расчетах этого вида отображается совокупный размер всех затрат на возведение объекта недвижимости. Создаются объектные сметы на основе локальных сметных расчетов.
• Сводные сметы. Включают в себя итоговые значения всех объектных расчетов.

Сводные сметы включают 12 глав:

• I. Подготовка территории строительства.
• II. Основные объекты строительства.
• III. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
• IV. Объекты энергетического хозяйства.
• V. Объекты транспортного хозяйства и связи.
• VI. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения.
• VII. Благоустройство и озеленение территории.
• VIII. Временные здания и сооружения.
• IX. Прочие работы и затраты.
• X. Содержание дирекции (технического надзора).
• XI. Подготовка эксплуатационных кадров.
• XII. Проектно-изыскательские работы.

Виды и варианты формирования договорных цен в строительстве

При выборе подрядчика для строительства определенного объекта применяется конкурсный принцип (торги). Заказчик формирует структуру сметы, разделяя на отдельные части сводный сметный расчет и выделяя при этом СМР. Для реализации каждой части приглашается отдельный подрядчик. Каждая часть является лотом, стоимость которого определяется объектной сметой, локальной сметой или же их суммой. Сводный сметный расчет содержит сумму сметных стоимостей всех лотов.

При формировании договорных цен на продукцию строительного назначения применяется следующий порядок, рекомендованный методическими руководствами:

• инвесторские сметы, которые включают в себя разработку проектно-сметной документации, расчеты и калькуляцию по заказу инвестора;
• сметы и расчеты, которые используются при разработке договора с подрядчиком.

Договорные цены бывают двух типов:

• открытые — корректируются (изменяются) в зависимости от условий, прописанных в договоре;
• окончательные (твердые).

При определении и принятии окончательного решения по договорным ценам оформляется протокол согласования цен на строительную продукцию. Сумма НДС при этом указывается отдельной строкой.

Назад...