Статьи

Все статьи...

Договор строительного подряда: базовые положения и условия составления

Договор строительного подряда — это базовый документ, которым регламентируются обязанности, а также права подрядчика и заказчика. В строительной практике применяется несколько подвидов договоров:

  • договор о строительстве объекта недвижимости;
  • договор ремонта (текущего или капитального) помещений и зданий;
  • договор реализации монтажных работ, а также многое другое.

Переход к рыночным отношениям: изменения в законодательстве

До 1991 года в нашей стране действовало положение главы 30 ГК РСФСР, согласно которому подрядчик выполнял поставленные перед ним задачи, используя собственные средства или материалы, если другое не было установлено договором или законодательством. Не обязательными условиями подряда были такие моменты, как составление смет и приемка выполненных работ заказчиком.

Обязанностью организации-подрядчика по договору (глава 31 ГК РСФСР) являлось строительство объекта недвижимости в соответствии с утвержденной проектной документацией собственными средствами и силами, а также его сдача заказчику в определенный срок. Заказчик в свою очередь должен был обеспечить подрядчика финансированием, оборудованием, площадкой для строительства, в некоторых случаях материалами, а также принять и оплатить готовые работы.

Правила, принятые Советом Министров СССР, регламентировали заключение и составление договоров подряда на капстроительство, поэтому в Основах гражданского законодательства в то время в главе 37 «Подряд» была единственная статья о договоре подряда.

Сейчас в ГК РФ есть положение, согласно которому строительный подряд — это один из вариантов договора подряда. Договор подряда определяется статьей 702 ГК РФ как ряд обязательств сторон. Обязанностью подрядчика является выполнение и сдача определенных работ заказчику, а заказчик в свою очередь обязуется принять и оплатить их. Понятие «определенные работы» статья 740 ГК РФ трактует как «строительство объекта или выполнение других строительных задач».

Договор подряда: основные положения

  • Объект строительного подряда — это объект недвижимости, который имеет специфические особенности.
  • Организация-подрядчик может действовать только в рамках, которые определяются имеющимися у нее лицензиями, выданными уполномоченным государственным органом, или же в рамках системы управления качеством (ГОСТ Р ИСО 9000 ).
  • Заказчик обычно является либо титульным владельцем объекта или территории, на которой будут реализовываться строительные работы, либо его собственником. Это обстоятельство накладывает на него дополнительные обязательства по созданию необходимых для выполнения работ условий подрядчику.
  • Для организации-подрядчика при составлении договора могут быть установлены дополнительные обязанности, которые он должен реализовывать уже после факта сдачи/приемки завершенных работ заказчиком (гарантия).
  • Отношения по договору строительного подряда определяются ведомственными нормативными актами, в том числе строительными нормами и правилами.
  • Реализацию работ на основе строительного подряда имеет право контролировать посредник — инженерно-проектная организация. Также посредник может принимать участие в приемке выполненных работ.

К договору подряда в силу вышеперечисленных особенностей применяются нормы, которые относятся к строительному подряду.

Форма договора

Документальная форма договора подряда сейчас не регламентируется законодательно. Она создается на базе условий контракта, который заключают стороны. То есть, согласно ГК РФ, форма этого документа может быть любой (соответствующей форме для проведения сделок), но при условии, если форма договора конкретного вида не определена законом.

Условия договора

Основные условия договора подряда разрабатываются с учетом следующих нюансов:

  • Все положения имеют рекомендательный, а не директивный характер. Любые разногласия или проблемы, которые могут возникать при разработке договора, решаются непосредственно его участниками.
  • Рекомендации по содержанию и выбору состава договора строительного подряда представляют собой список распространенных универсальных решений.
  • Основные положения договора разрабатываются подрядчиком и заказчиком в зависимости от таких моментов, как назначение объекта недвижимости, его месторасположение, объем работ, климатические условия в регионе и другие нюансы.

Юридические аспекты

Юридическое обоснование самого факта заключения договора является основным правовым положением в деловых отношениях между участниками контракта. Все разногласия, которые могут возникать между подрядчиком и заказчиком при составлении этого документа и разработке его условий, должны быть решены еще до подписания договора.

Нельзя заключить договор официально, если подрядчик и заказчик не пришли к согласию по существенным (ключевым) вопросам, которые являются таковыми либо по условиям самого договора, либо по нормам законодательства. В первую очередь существенным условием считается конкретный вид договора. В таком случае мы говорим о договоре строительного подряда. Пункты, которые обязательно прописываются в договоре:

  • номер, который был присвоен договору;
  • полные наименования участников договора, а также данные о руководителях организаций подрядчика и заказчика с обоснованием их правоспособности;
  • наименования организаций, описания действий руководителей, выполняющих свои полномочия, согласно положениям или уставам; доверенности, дающие право подписывать договоры конкретного вида;
  • место заключения договора и число, месяц, год его подписания.

Структура договора и обязательные положения

Документ имеет определенную структуру, в которую включены следующие обязательные положения:

  • сам предмет договора;
  • точные даты начала строительных работ, а также их завершения;
  • порядок расчетов и стоимость всех работ;
  • обязанности и права участников договора (заказчика и подрядчика), способы обеспечения обязательств сторон;
  • полный перечень применяемых в процессе строительства смет и другой технической документации;
  • гарантии качества и порядок контроля (надзора) рабочих процессов;
  • порядок сдачи/приемки уже законченных работ;
  • возможные риски и ответственность участников договора;
  • различные спорные вопросы, а также порядок их урегулирования;
  • непредвиденные обстоятельства;
  • срок действия договора;
  • условия досрочного расторжения договора, а также возможность и регламент внесения в него уточнений и правок;
  • заключительные положения, другие условия.

Порядок внесения изменений и правок в техническую документацию (статья 744 ГК РФ), вопросы страхования строительного объекта (статья 742 ГК РФ) и прочие условия, прописанные в соответствующих положениях ГК РФ, могут быть внесены в структуру договора. Обязательными пунктами этого документа являются юридические адреса участников договора, их банковские реквизиты (счета), контактные данные (телефоны) и ИНН. Для исключения вероятности утраты или подмены страниц договора каждую страницу подписывает заказчик и подрядчик, подписи подтверждаются печатями. Также на каждой странице контракта указывается дата его подписания, номер и место составления.

Сроки завершения строительных работ в документах

Пункт о сроках завершения работ — одно из наиболее важных положений договора. Это условие регламентируется 740 статьей ГК РФ, в соответствии с которой подрядчик должен возвести определенный объект недвижимости или же выполнить иные работы в конкретные сроки. Если в договоре отсутствует пункт о сроках выполнения поставленной перед подрядчиком задачи, контракт считается незаключенным. Это положение утверждено Президиумом ВАС РФ (4 пункт письмо № 51 Президиума ВАС РФ).

Судебная практика: реальные примеры

Пример 1. В арбитраж обратился генеральный подрядчик с иском о взыскании пени, которая была оговорена в договоре, с заказчика. Предметом спора стала просрочка передачи нужной для реализации строительных задач технической документации. Ответчик отказался выплачивать компенсацию, ссылаясь на то, что в договоре нет пункта о сроках реализации работ, вследствие чего контракт считается незаключенным. Суд, аргументируя свое решение следующими положениями, отказал подрядчику в удовлетворении его требований. Подрядчик по договору (статья 740 ГК РФ) обязуется по заданию заказчика в оговоренный срок возвести определенный недвижимый объект или реализовать другие строительные работы, то есть что срок завершения работ — существенный пункт договора. Так как в контракте это условие не было прописано, соглашение считается незаключенным, согласно статье 432 ГК РФ. Следовательно, у заказчика не было обязательств по своевременному предоставлению подрядчику необходимой технической документации. Соответственно у подрядчика нет права требовать компенсацию за просрочку. Кроме того, срыв сроков завершения строительных работ в данном случае — это веский довод для расторжения договора. Подробные разъяснения есть в письме № 14 пункт 10 Президиума ВАС РФ.

Пример 2. ЖСК подал в арбитражный суд иск об аннуляции договора, который он заключил с АОО. Доводом к расторжению контракта заказчик посчитал нарушение подрядчиком существенных условий договора, выражавшиеся в срыве сроков исполнения обязательств, а также увеличении сметной стоимости строительных работ. Подрядчик не согласился с требованиями истца, мотивируя свой отказ существенным повышением цены строительных материалов и работ, возникшими вследствие инфляции, а также трудностями с поставкой необходимых для реализации поставленных перед ним задач материалов.

Статья 743 (пункт 1) ГК РФ объясняет, что подрядчик обязан выполнять строительные работы по ценам, указанным в смете. Он имеет право требовать пересмотра сметных цен, если удорожание стоимости работ, обозначенной в смете, по независящим от него обстоятельствам превысило 10 % (статья 744 (пункт 3) ГК РФ). Сроки продления работ, согласно законодательству, могут изменяться исключительно по обоюдной договоренности между сторонами договора. В этом конкретном случае изменение сроков выполнения работ и повышения их стоимости подрядчик не обговорил с заказчиком, что явилось основанием для законного расторжения договора (статья 450 ГК РФ).

Риски и ответственность

Важным условием при составлении договора являются мероприятия по минимизации рисков как подрядчика, так и заказчика. Строительные работы обычно достаточно сложные и продолжительные, и эти факторы значительно повышают вероятность получения ущерба и возникновения всевозможных рисков. Основная ответственность за случайную гибель или повреждение строительного объекта, если это произошло до приемки работ заказчиком, ложится на подрядчика (741 статья ГК РФ).

В европейской практике, к примеру, ответственность за целостность объекта перекладывается с подрядчика на заказчика после издания заказчиком сертификата о частичном выполнении работ (с даты, указанной в документе). В российском законодательстве подрядчик считается титульным владельцем строительного объекта вплоть до его приемки заказчиком, поэтому вся ответственность за сохранность имущества автоматически ложится на него, вне зависимости от факта промежуточных приемок части работ.

Основные риски подрядчика обусловлены тем, что он не имеет права требовать выплат от заказчика за работу, которая по независящим от него обстоятельствам не была закончена, а также за работу, которая к моменту повреждения или разрушения объекта была выполнена. То есть подрядчик в любом случае несет материальные потери, виновен он в гибели объекта или разрушения произошли в результате внешних непредвиденных обстоятельств.

Взыскание задолженности: пример из судебной практики

Подрядчик обратился с иском о взыскании задолженности по оплате реализованных работ с заказчика в арбитраж. Ответчик отклонил претензии, аргументируя это тем, что деньги за работу уже были перечислены истцу, а повторно оплачивать включенные в акт работы он отказывается. В результате разбирательства суд установил, что подрядчик построил здание на берегу водоема, но во время весеннего разлива его фундамент был разрушен, из-за чего истцу пришлось повторно проводить его строительство. Истец, обращаясь в суд, полагал, что риск гибели объекта перешел на заказчика, так как он принял работу по актам. Суд иск не удовлетворил, так как в договоре подряда этапы работ не были выделены, а акты, на которые ссылался подрядчик, оформлялись только для проведения расчетов за осуществление промежуточных работ. То есть юридически они не перекладывали риски с подрядчика на заказчика (статья 753 пункт 3 ГК РФ). Все риски до окончательной сдачи этого объекта заказчику (статья 741 ГК РФ) несет подрядчик. Это значит, что заказчик не обязан повторно оплачивать выполненные работы по восстановлению фундамента (письмо № 51 Президиума ВАС РФ пункт 18), а все расходы должен покрывать подрядчик из своих средств.

Пункт 2 статьи 741 ГК РФ определяет обстоятельства и условия, в которых наступает ответственность заказчика перед подрядчиком. Он должен возместить всю стоимость работ (согласно сметной документации) в случае повреждения или гибели строительного объекта, если к этому привели его действия:

  • предоставление недоброкачественных конструкций, материалов, оборудования или деталей;
  • ошибочные указания.

Подрядчик имеет право на возмещение затрат в случае соблюдения положений статьи 716 ГК РФ (пункт 1). В ней описаны ситуации, при которых подрядчик должен сразу же остановить строительный процесс, предупредить об этом заказчика и потом действовать в соответствии с его указаниями. Так необходимо поступить при выявлении фактов:

  • Недоброкачественности или непригодности того, что предоставил заказчик (оборудование, материалы, технические документы, вещи для обработки или переработки).
  • Указания заказчика относительно способа исполнения работ могут иметь неблагоприятные для него последствия.
  • Обстоятельства, не зависящие от подрядчика, препятствуют выполнению работы в срок или негативно влияют на прочность и пригодность возводимой конструкции.
  • Заказчик может предоставить подрядчику право владеть и пользоваться необходимыми для осуществления подрядных работ материалами, оборудованием, определенным имуществом. Это должно быть зафиксировано в договоре.
  • Если в документе отражена необходимость переработки вещи заказчика, она передается подрядчику во владение. Так как в обоих случаях собственником или обладателем прав на вещь является заказчик, основанием для того, чтобы подрядчик мог ее использовать на законном основании, служит подрядный договор.

Ответственность за возможные риски (повреждение или непреднамеренная гибель переданных материалов) возлагается на предоставившую сторону (статья 705 ГК РФ). Эта норма действует только в ситуациях, случившихся не по вине участников договорных отношений. За несохранность материалов, которые предоставляет заказчик для применения в строительных работах, несет ответственность подрядчик (статья 714 ГК РФ).

Статья 742 ГК РФ предусматривает страховую защиту строительного объекта. Это обстоятельство фиксируется в договоре. Согласно договорному документу, возможна ответственность стороны, способной спровоцировать риски:

  • гибели или повреждения (случайные события) имущества, материалов, оборудования, задействованных в строительстве, или самого объекта;
  • нанесение вреда строительному процессу со стороны других лиц.

Участника договора можно обязать застраховать собственные риски (согласно пункту 1 статьи 742 ГК РФ).

Указание гарантий качества в договоре строительного подряда осуществляется в соответствии с положениями статьи 755 ГК РФ. В ее первом пункте указано, что увеличить зафиксированный документом гарантийный срок можно только соответствующим соглашением сторон.

Помимо гарантии качества выполняемых работ, необходимым условием заключения договора на строительный подряд является положение о гарантийном сроке. Если документ не содержит указаний на другие обстоятельства, подрядчик должен гарантировать:

  • точное соответствие возводимого объекта показателям, обозначенным в соответствующих технических документах;
  • полноценную эксплуатацию объекта в течение гарантийного срока, который указан в договоре строительного подряда.

Начало отсчета гарантийного срока — момент приема объекта в эксплуатацию. На протяжении всего времени действия гарантий подрядчик обязан обеспечить заказчику соответствие действительных параметров объекта документально зафиксированным и возможность его полноценной эксплуатации.

Во время действия гарантийного срока могут быть выявлены недостатки, свидетельствующие о том, что подрядчик ненадлежащим образом выполняет обязанности, закрепленные договором. Если при этом заказчик соблюдал условия правильной эксплуатации, он имеет право после обнаружения таких фактов потребовать от подрядчика их устранения. На весь период, в течение которого объект не эксплуатируется по вине подрядчика (из-за допущенных им нарушений), действие гарантийный срока приостанавливается.

Статья 756 ГК РФ определяет предельные границы срока для выявления недостатков строительства — 5 лет (в РСФСР он составлял 2 года). Необходимо учесть, что эти законодательные нормы распространяются не на все случаи. Только на ситуации, в которых не установлен гарантийный срок или по продолжительности он меньше, чем установлено в статье 756 ГК РФ.

Статьи 743 и 744 ГК РФ содержат требования, регламентирующие:

  • техническую документацию;
  • смету строительных работ (на основе подрядного договора);
  • внесение корректировок в технические документы.

Все, что касается технической документации (состав, содержание, объем, сроки ее подготовки указанной в договоре стороной), — это тоже важнейшие условия договора на выполнение подрядных работ. Эта сторона договорных отношений между подрядчиком и заказчиком регламентируется статьей 743 ГК РФ (пункт 2). В соответствии с ее положениями, подрядчик обязан осуществлять строительство и все связанные с этой задачей работы, руководствуясь технической документацией и сметой. Первый вид документов регламентирует:

  • объем работ;
  • их содержание;
  • требования, предъявляемые к рабочему процессу.

Смета содержит информацию о цене строительных работ. Если в договоре отсутствуют особые указания, это означает, что подрядчик в обязательном порядке должен выполнить весь объем работ, отраженный в смете и технической документации. Содержание и состав пакета технических документов определяется договором подряда. В нем также содержится информация о сроках предоставления необходимых документов каждой из сторон.

Судя по арбитражной практике последних лет, отсутствие технической документации, утвержденной по действующим нормативам, не всегда признается безусловным основанием для того, чтобы считать подрядный договор недействительным. Разъяснения можно найти в письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 51. Нет безусловных оснований для того, чтобы признать договор незаключенным (несмотря на отсутствие пакета технических документов) в ситуации, когда строительство велось по типовому проекту и при этом:

  • заказчика ознакомили с проектом до заключения подрядного договора;
  • предмет договорных отношений не вызывал разногласий сторон;
  • результат работ был принят заказчиком (есть соответствующий акт).

К этому необходимо добавить, что пункт 3 статьи 743 ГК РФ возлагает на подрядчика обязательство сообщать заказчику информацию, касающуюся:

  • выявления подрядчиком работ, не указанных в технических документах;
  • необходимости в проведении дополнительных рабочих мероприятий;
  • увеличения сметы.

По этому поводу есть разъяснения в пункте 10 письма ВАС РФ № 51. Если подрядчик не уведомил заказчика о том, что существует необходимость в дополнительных, не учтенных при составлении технических документов работах, он не имеет права требовать их оплаты. Ситуация не меняется даже при условии, что работы были отражены в акте приемки, который подписал представитель заказчика.

Пример. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска подрядчику, который намеревался взыскать определенную сумму с заказчика, не оплатившего проведение дополнительных работ. Они не были отражены в технических документах и не предусматривались договором. Так как подрядчик также выполнил работы, зафиксированные в строительной документации, сметная стоимость возросла.

Решение арбитражного суда по делу базировалось на положениях статьи 743 ГКРФ. Она обязывает подрядчика при необходимости дополнительных работ и возможности пересмотра сметы в сторону ее увеличения ставить в известность заказчика. Если подрядчик нарушает обязанность и не приостанавливает дополнительные работы, даже при отсутствии в установленные сроки ответа от заказчика на его сообщение, он не сможет на законных основаниях добиться от другой стороны возмещения затрат.

Подрядчик выполнил дополнительные, не предусмотренные документами договора строительные работы. Не сообщив об этом заказчику и не получив от него согласия, он вписал их в акт приемки наряду с теми, которые выполнялись в соответствии с условиями договора. Все действия выполнялись без учета мнения заказчика.

Таким образом подрядчик нарушил положения пункта 3 статьи 743 ГК РФ об обязанностях. У него нет права настаивать на том, чтобы заказчик оплатил дополнительные услуги даже в случае подписания акта приемки. Документ является лишь подтверждением того, что подрядчик выполнил работу. Это не означает, что заказчик согласился оплатить дополнительные услуги.

Вносить соответствующие изменения в технические документы можно только в исключительных ситуациях. Они предусмотрены статьей 744 ГК РФ.

Заказчик имеет право изменять данные технической документации в случае, если в нее необходимо внести информацию о дополнительных работах, стоимость которых ниже 10 % от общих затрат на строительство (указанных в смете). Они не должны менять характер работ, зафиксированных в подрядном договоре.

Если в результате внесения изменений в техническую документацию превышается лимит сметной стоимости (устанавливается на основании комментируемой статьи), возникает необходимость в составлении дополнительной сметы. Заказчик обязан оплатить дополнительные работы и решить вопрос перенесения срока окончания строительных работ (в соответствии с обоснованным требованием подрядчика).

Если стоимость работ значительно превышает сметные расчеты (более 10 %) по независящим от подрядчика причинам, он имеет право требовать от заказчика пересмотра сметы. Отношения сторон в этом случае (изменение или расторжение договора вследствие изменения обстоятельств) регулируются требованиями статьи 451 ГК РФ.

Цена работы, которую указывают в подрядном договоре, не рассматривается как его существенное условие. Договор является действительным даже в случае, если цена не указана. В этой ситуации руководствуются положениями пункта 3 статьи 424 ГК РФ. В нем сказано, что, исполняя договор, оперируют обычной ценой за аналогичные услуги, товары или работу, актуальной в сравнимых обстоятельствах.

Оплата заказчиком произведенных работ включает расходы, непосредственно связанные с выполнением договора подряда. Подрядчику компенсируют расходы на производство работ и оплачивают положенное вознаграждение. Косвенные расходы возмещаются заказчиком только при условии, что это предусмотрено договором.

Назад...

Похожие статьи

Статьи


Все статьи...